以學(xué)習(xí)促提升，以交流促成長。11月19日下午，在我所A區(qū)一樓會議室組織開展以《說說房子那些事兒》為題的主題知識講座。此次培訓(xùn)由我所副主任張永民律師主講，全體實習(xí)律師以及部分執(zhí)業(yè)律師參加。
講座中張律師引入大量的生活實例，并用豐富的知識和生動的語言，針對房屋租賃、房屋買賣的風(fēng)險與防范、房子與婚姻、限購政策的影響等方面進行了深入淺出的講解。
首先第一部分中，張律師圍繞房屋租賃的相關(guān)問題，為大家總結(jié)介紹了關(guān)于特殊房屋租賃合同效力、轉(zhuǎn)租、營業(yè)執(zhí)照、裝修、出租人斷水斷電、返遷與停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)葐栴}。并指出，未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同未必?zé)o效，但建設(shè)工程規(guī)劃許可證必須要有。而對于租賃合同到期、欠付租金的情況，出租人收回房屋可以自行維權(quán) 。但要注意的是，私力救濟并不違法，但私力救濟要合理有據(jù)，即對方確實違約，并且要措施得當，防止影響訴訟，避免訴訟后采取不當措施。
第二部分房屋買賣的風(fēng)險與防范，張律師主要分為兩個模塊。首先是關(guān)于商品房買賣問題，張律師強調(diào)買房者面對開發(fā)商永遠處于弱勢，首先要確認房屋是否具備銷售條件，這是可以核查的，開發(fā)商的相關(guān)證件也會被要求公示，如果沒有公示一定要注意核實。面對買學(xué)區(qū)房卻上不了名校、名不符實的配套設(shè)施等虛假宣傳問題，要注意不輕信廣告宣傳，多收集與查證房屋信息，多親自核實，盡量書面約定，注意保留證據(jù)與免責(zé)條款。
其次是二手房買賣的風(fēng)險與防范，張律師提醒大家要注意二手車位交易的稅費問題，接著對于二手房交易過程的出賣人身份、房屋權(quán)屬、房屋性質(zhì)及土地使用年限、附屬設(shè)施、戶口問題、幾個重要時間點的約定、定金、陰陽合同、附隨義務(wù)、違約責(zé)任、合同簽訂等十余個話題進行了相關(guān)的說明。最后張律師給出了糾紛產(chǎn)生時的應(yīng)對措施。
第三部分是關(guān)于房子與婚姻的相關(guān)問題，張律師首先講解了《婚姻法》對夫妻共同財產(chǎn)、個人財產(chǎn)的劃分原則，然后細致講解了幾類特殊問題的處理，比如婚后一方父母出資買房登記在自己一方子女名下，此行為視為對單方子女的贈與行為，如果登記在雙方名下則屬于對于雙方的贈與行為；婚后以父母的名義購買房改房，登記在父母名下則視為父母的房產(chǎn)等等。
第四部分，張律師分享了限購政策的影響。對已辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則是，可以判決出賣人繼續(xù)履行辦理過戶登記手續(xù)。對未辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的情況，則是若具備資格的繼續(xù)履行，需提交證據(jù)證明，雙方均自認也不允許；不具備資格的不能繼續(xù)履行，合同只能解除。隨后張律師還詳細闡述了對“京十五條”實施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則，對規(guī)避住房限購政策的借名買房合同的處理原則，以及合同簽訂后賣方毀約加價，買方請求支付違約金的處理原則。
講座臨近結(jié)束，張律師結(jié)合律師行業(yè)實際為青年律師答疑解惑，現(xiàn)場氣氛熱烈。講座歷時兩個半小時但大家仍意猶未盡，在座律師感覺受益匪淺。
天津益清律師事務(wù)所
2017年11月19日
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